买受人购房成本增加
2021-04-02 05:45
由于新政对购房资格、首付款比例两大关键因素限制更加严格，导致履约困难从而引起纠纷。虽然政府相关部门严格规范商业办公类房屋的用途，禁止擅自改为居住，但受到不受住宅限购政策影响及价格优势吸引，部分购房人明知不符合政策仍然选择投资、购买。新政实施后，由于买受人购房资格受限，对合同继续履行产生影响。
二中院提醒，房屋买卖双方应审慎签订“连环单”，此类合同环节多，受政策影响可能性大，应尽量避免。如确需签订，可增加第三方违约导致合同不能履行双方可免责解除的条款。同时，明确约定网签、评估、面签、缴税、过户、交房等重要节点及违约责任，以预防政策的即时变化。对确因新政影响无法履行的，双方协商不成应及时提起诉讼，避免损失扩大。
对于确受新政影响无法继续履行的合同，一般可按免责解除处理，但还应审查合同有无其他约定。如有“因故无法办理贷款时买受人自行筹集资金”或“因故无法办理贷款时应一次性付款”的约定时，合同对付款方式的事先约定应予以尊重，买受人以新政为由要求解除合同的，不应支持。
2017年3月17日至4月19日，北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》等11项限购、限贷调控政策，被社会通称为“3?17新政”。统计显示，新政实施以来，二中院二审新收受新政影响案件不到全部房屋买卖合同纠纷案件的1/10，案件数量并无显著增加。
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北京二中院民一庭副庭长王金龙介绍，此类纠纷大体分为买受人购房资格受限，买受人购房成本增加，双方对合同解除后的责任承担存有争议，以及“连环买卖”中的违约责任承担四类。商办类用房纠纷集中于丰台、大兴、房山三区，而住宅平房合同纠纷多发于学区房集中的东城、西城两区。
大部分业主为改善居住环境或满足自身需求，选择以连环买卖方式“以小换大”“以远换近”。由于信息不对称环节较多，时间节点易发生冲突，一旦其中某项合同履行停滞，都可能导致相关合同的“多米诺”效应，从而引发纠纷。此外，新政出台后，买卖双方有的将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听，有的回避本已存在的根本违约情形而搭新政便车，有的为达到解约目的努力“符合”新政条件。
将商办类用房以住宅名义出售给个人后因新政解除合同的，因建设时即违反了相关规定，因此开发商贬值损失的主张不能得到支持。对试图通过假结婚假离婚、以房抵债等形式规避新政实施并构成虚假诉讼的，除驳回诉讼请求外，还会依照相关法律规定处罚行为人。
“在涉‘3?17新政’房屋纠纷案件审理中，法院在审查房屋状况、购房资格、付款能力、履行情况、解除情形的基础上，会重点、严格审查合同解除原因，防止搭便车行为。”王金龙表示，比如，虽可认定买受人确因新政丧失购房资格，但此前出卖人已存在根本违约行为的，出卖人仍应承担违约责任。